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买卖二手期房需注意的六大问题

发布时间:2021-01-08 03:06:36 阅读: 来源:滚丝机厂家

王露

二手期房买卖的行为并不被法律禁止,市场上也多有成功操作的案例,但毕竟少了预告登记这个物权保障环节,卖方毁约的现实风险还是不容忽视的,再怎样精心布置的交易方式,也难免挂万漏一。所以,融360小编建议买方在交易过程中,多与开发商沟通,多关注开发商那边的交易进程,一旦得知卖方已经取得小产证的消息,及时催促卖方办理过户手续。如果发现卖方有怠于履行的迹象,及时向法院起诉,并要做好财产保全工作。只有在事前策划和事后救济中都做到妥善设计,买方才能实现最终收房过户的目的。

(一)买卖合同只要办了公证就有强制执行力,就不能违约了吗?

买卖双方签订买卖合同后,买方忌惮于卖方将来一房二卖或者干脆不愿意过户,所以往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同,认为公证过的合同卖方就不能违约了,即使违约买方也可以向法院要求强制过户。其实这是一个大大的误解,公证(包括律师见证)不过是对合同是否违法、是否是当事人的真实意思表示进行第三方证明,其不可能起到对合同将来履行情况产生任何约束力的作用,要违约还是要违约,避免不了。

(二)买方与谁签合同最保险?

期房买卖,通常有两种交易模式:一是买卖双方直接与开发商办理更名手续,即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同,卖方完全退出交易,由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式,当然前提是开发商原因配合;二是由买卖双方签订合同,其名为买卖合同,实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。

由于期房本身的特殊性,建议买方务必在专业律师的指导下购置期房。以下文字围绕第二种交易模式中的常见法律纠纷展开讨论。

(三)重视《债权转让通知书》

买方如果与卖方签订期房买卖合同,首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款,再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方,同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商,因为法律规定债权转让必须通知债务人,否则对债务人不发生效力。

(四)最大限度避免一房二卖

为防止卖方在与买方签完合同后,又将房子卖给他人,导致买方的置业期望落空,买卖双方可以约定:卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管,此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。

(五)卖方到时不卖了,买方怎么办?

如果卖方在拿到小产证后反悔了,不卖了,这个时候买方怎么办?除了按照合同约定追究违约金外,还有其他保障吗?根据合同法的规定,买方除了要求违约金外,还有权要求卖方继续履行合同,也就是要求卖方继续把房子交易过户给买方,因为继续履行同样是一项重要的违约责任,它和违约金并行不悖,可以同时主张。

(六)税费承担需要及早了解

按照期房买卖的通常交易流程,开发商先将房子过户给卖方,卖家再将房子过户给买方,在这个环节中,房子交易了两次,契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次),营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定,极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担,卖方只要一个到手价,那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。

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